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Interview

Hohe Hürden für ein günstiges Eigenheim

Tiefe Zinsen machen Wohneigentum attraktiv. Dennoch sind die Banken vorsichtig beim Vergeben von Hypotheken. Sie kalkulieren mit hohen Zinsen, denn das Risiko wohnt auch im Eigenheim.

FOTOS
Getty Images, ZVG
09. September 2019

Junges Glück im Eigenheim: Die Finanzierung ist eine der anspruchsvollsten finanziellen Entscheidungen im Leben.

Das sagt der Experte

Helmut Pergher (56) ist Leiter Kreditkunden und Mitglied der Direktion bei der Bank Cler.

Wir Schweizerinnen und Schweizer sind ein Volk von Mietern. Stimmt das so noch?

Helmut Pergher: Was die Verteilung angeht, ja. Aber die Zahl der Hausbesitzer hat zugenommen, weil Wohneigentum im Vergleich zur Miete günstiger wurde.

Die Banken sind aber nach wie vor zurückhaltend bei der Vergabe von Hypotheken.

Es rechnen nicht alle Banken gleich. Aber plus/minus landen alle bei etwa 4,5 Prozent Zinsbelastung plus Nebenkosten und Amortisation, die ein Hausbesitzer tragen können muss. Das schränkt die Käuferschaft natürlich ein.

Aber damit verunmöglichen Sie vielen Interessenten den Erwerb von Wohneigentum.

Man muss entweder ein sehr gutes Einkommen haben oder Geld mitbringen, damit die Belastung etwas kleiner ist. Letzteres ist im Moment ziemlich modern. Wenn man das Glück hat, dass man noch zu Lebzeiten ein Erbe bekommt, kann man dieses Kapital in den Hauskauf investieren. Oder man kann, innerhalb der gesetzlichen Einschränkungen, einen Teil aus der Pen- sionskasse nehmen. Das kann in jungen Jahren sinnvoll sein, wenn man Zeit hat, wieder BVG-Kapital aufzubauen. Wer diese Möglichkeiten nicht hat, der kann sich Wohneigentum erst leisten, wenn die Kinder draussen sind und er es wohl nicht mehr braucht. Das ist leider so.

Und trotzdem sagen Sie, die Zahl der Eigentümer ist tendenziell am Steigen?

Ja. Die Kunden sind heute mehr als früher bereit, für Eigentum auf anderes zu verzichten oder mehr zu arbeiten. Eigentum hat sich in den letzten Jahren als Anlage auch sehr gelohnt; wobei das ja nicht im Vordergrund steht.

Das heisst, es ist nach wie vor schwierig, eine Hypothek für Wohneigentum zu bekommen. Wenn man aber Eigentum hat, fährt man günstig, weil der Hypothekarzins sehr tief ist.

Man darf nicht einfach die Miete mit dem Zins vergleichen. Wenn Sie ein Haus besitzen, gehören zu den Nebenkosten nicht nur Heizung, Abwart und so weiter. Sie müssen auch Unterhaltsarbeiten tätigen. Das wird oft unterschätzt. Man hat aber im Moment dank der tiefen Zinsen den Vorteil, dass man als Eigentümer sicher nicht teurer lebt, auch wenn man alle Nebenkosten berücksichtigt.

Es gibt diverse Arten von Hypo- theken. Welchen Spielraum für Entscheidungen haben die Kunden?

Der Schuldner ist frei, was er wählt – ob feste, gestaffelte feste, variable oder Liborhypothek. Hier braucht es eine Beratung, die Rücksicht auf die Lebenssituation des Kreditnehmers nimmt. Wer zum Beispiel seine Hypothek erneuern, aber das Haus in drei Jahren verkaufen will, dem darf ich als Berater keine Festhypothek über zehn Jahre anbieten.

Spielt das Alter der Kreditnehmer bei der Vergabe eine Rolle?

Bei der Beratung auf jeden Fall. Nehmen wir als Beispiel eine junge Familie, die die Tragbarkeit der kalkulierten Zinsen von 4,5 Prozent so knapp schafft. Hier schliesst man vielleicht eine 10-jährige Festhypothek ab. Das gibt ihr für zehn Jahre Planungssicherheit.

Bekommen Rentner auch eine Hypothek, wenn Sie sich Wohneigentum kaufen wollen?

Ja, natürlich; aber sie haben etwas engere Vorgaben, was die Tragbarkeit betrifft. Als Faustregel gilt, dass man nur eine erste Hypothek von rund zwei Dritteln des Liegenschaftenwerts hat, keine zweite Hypothek. Diese erste Hypothek muss man laut Bank nicht mehr reduzieren. Das ergibt auch steuerlich Sinn.

Angenommen, die Zinsen steigen wieder. Was würde das bedeuten?

Das weiss niemand. Aber wir sind uns bewusst: Auch wenn wir die Tragbarkeit mit einem theoretischen Hypothekar- zinssatz von 4,5 Prozent berechnen, werden das nicht alle tragen können, sollte der Zinssatz in wenigen Jahren wirklich so hoch steigen. Viele Kreditnehmer haben sich nämlich an die tiefen Zinsen gewöhnt und richten ihr Leben entsprechend aus. Wenn der Zins fürs Haus plötzlich auf das Dreifache dessen steigt, was man heute zahlt, wirds vermutlich für viele schwierig. Die anderen fixen Verpflichtungen sind ja trotzdem da.

Das ist auch für die Bank ein hohes Risiko.

Ja. Da machen wir uns natürlich Gedanken, gerade bei engen Finanzierungen. Im Moment ist das kein Thema: Die Zinsen sind tief, der Hauspreis steigt. Aber man muss jetzt klug investieren und die Belastung reduzieren.